Precios inmobiliarios en picada en EE.UU.



La crisis inmobiliaria en Estados Unidos se ha tornado seria y los
expertos sostienen que la misma no ha tocado fondo. El problema se
extendió al sector financiero, industrial y ahora de alimentos. Surgió
por la denominada “burbuja” inmobiliaria que se caracterizó por la
entrega de créditos hipotecarios de alto riesgo sin respaldo
financiero adecuado, que dejó en la ruina a muchos urbanizadores
estadounidenses -

Por Luis Núñez Salmerón /
economia@xxxxxxxxxxxxxxx

Los precios de las viviendas cayeron en la mayor parte (84%) del
mercado inmobiliario de Estados Unidos en el primer trimestre, y los
mercados que habían sido más dinámicos sufrieron las pérdidas más
graves, según una encuesta privada dada a conocer el lunes (2 de junio
de 2008).

Global Insight, una importante empresa de análisis económico-
financiero y de pronósticos, afirmó que los precios de las viviendas
cayeron a una tasa anualizada de 6.7 por ciento por tercer período
consecutivo.

De acuerdo con la actualización del primer trimestre de House Prices
in America, 262 de los 330 principales mercados inmobiliarios
experimentaron declinaciones, correspondiendo al 84 por ciento del
total de unidades y al 89 por ciento del valor total del mercado
inmobiliario.

El presidente de la Reserva Federal estadounidense (Fed), Ben
Bernanke, expresó el martes con claridad inusual su preocupación por
la baja del dólar y sus efectos inflacionarios sobre la economía
norteamericana.

“Los desafíos que nuestra economía ha enfrentado el año pasado han
pesado sobre la tasa de cambio, lo que ha contribuido a una inoportuna
alza de precios de los productos importados y de una inflación en los
precios al consumo”, afirmó Bernanke.

Las ventas de automóviles de todos los fabricantes cayeron en mayo en
Estados Unidos, ante los temores causados por el alza récord de los
precios del petróleo que, en el caso de General Motors, llevaron
incluso al cierre de una planta. AFP.


Precios deteriorados

El precio de los condominios sufrió un severo daño, según Luis Espino,
socio de la firma de abogados Fowler, Rodríguez, Valdés-Fauli de
Miami. Según señala este deterioro, en la zona sur de Miami, puede
rondar el 35 por ciento con respecto a su precio original. Fuentes
internacionales señalan que el precio de las viviendas se afectó en 20
por ciento.

En el 2007 todos los indicadores económicos estadounidenses apuntaban
a un fuerte estancamiento de la economía y visualizaban que ese país
estaba entrando a un proceso de recesión. Miles de usuarios de los
bancos se vieron imposibilitados de pagar la deuda de una casa, que
rebasa sus ingresos.

Miles de casas fueron entregadas a clientes cuyos ingresos no eran lo
suficiente para pagar una vivienda, pero los bancos no valoraron eso y
entregaron créditos hipotecarios a todo el mundo, sin control, en una
especie de “boom” inmobiliario, lo que los economistas denominaron
como una “burbuja” que finalmente explotó el año pasado.

“La crisis todavía no toca fondo”, aseguró Luis Espino, socio de la
firma de abogados Fowler, Rodríguez, Valdés-Fauli de Miami, durante la
presentación del tema El descalabro económico en Estados Unidos y el
tema inmobiliario en el Sur de la Florida.

Una situación que según afirma, es inevitable ya que todavía quedan
viviendas y condominios (edificios de apartamentos) que no han sido
vendidos o están terminándose de construir, por lo que hay que esperar
cómo se comporta el mercado una vez concluidos, si se logran vender o
si bajan de precio más allá de los costos.

El problema es que hay muchos desarrolladores que compraron la tierra
y tienen que recuperar sus costos, a los que se les suman los de la
construcción.

“Cuando los desarrolladores lleguen a la quiebra y los bancos se den
cuenta que el mercado no puede aguantar esos precios (de las viviendas
y apartamentos) vamos a tocar el fondo del mercado”, señala Espino.

Asegura que a la fecha hay unos 50 mil apartamentos ya terminados que
esperan venderse en los condados del sur de la Florida, y otros 30 mil
que ya tenían aprobados todos los proyectos, estudios y diseños, pero
que no se han construido debido a la crisis.

TODO EMPEZÓ...

Como todas las crisis, el factor humano fue el desencadenante, han
afirmado expertos del sector en Estados Unidos.

El primer factor fue la especulación provocada en el sector
inmobiliario. A principio de los años 2000, muchos sectores grandes y
pequeños empezaron a invertir en este sector considerado de fuerte
crecimiento con tasas de retorno altas, motivadas por una fuerte baja
en las tasas de intereses decretada por la Reserva Federal (Banco
Central de Estados Unidos) “con objeto de reactivar el consumo y la
producción a través del crédito”, según destaca el sitio Wikipedia..

Una valoración que Luis Espino refuerza asegurando que “el origen fue
la burbuja de precio y liquidez en el mercado y el hecho que los
bancos impulsaron el subprime que se hizo sin análisis de la
viabilidad del deudor para pagar la deuda”.

El subprime es “un préstamo, hipoteca o inversión de alto riesgo. Son
aquellos préstamos que tienen un tipo de interés bancario mayor que el
tipo de interés preferencial”.

De esta forma los bancos comenzaron a otorgar este tipo de créditos
hipotecarios de forma masiva, sin valorar la capacidad de pago de los
deudores.

En el caso del sur de la Florida, el ochenta por ciento de los que
adquirieron viviendas no tienen los ingresos suficientes para pagar el
precio de las viviendas, de forma que ahora han tenido que regresarla,
explicó Espino.

Según calcula, el promedio de viviendas en el sur de la Florida ronda
los 325 mil dólares, lo cual supera los ingresos de este ochenta por
ciento de población que sólo puede pagar en promedio viviendas de
menos de 200 mil dólares.

Esto llegó a tal punto, según explican los expertos, que muchas
personas sin capacidad para honrar sus pagos a los bancos tuvieron que
regresar sus propiedades.

En el 2002 el volumen de créditos subprime de las entidades
financieras en Estados Unidos representaba el 7 por ciento del mercado
hipotecario. En 2007 era del 12 por ciento, según cifras oficiales
estadounidenses, lo cual refleja la volatilidad que estaba alcanzando
el mercado.

Según Raúl Valdés-Fauli, socio gerente de la firma de abogados Fowler,
Rodríguez, Valdés-Fauli de Miami, hasta el momento hay un inventario
de entre 50 mil y 70 mil apartamentos que todavía no terminan de
construirse y lo peor es que no tienen compradores todavía “lo cual
significa que la crisis es enorme en el sur de la Florida”.

La crisis hipotecaria del 2007 se desató en el momento en que los
inversores percibieron señales de alarma. La elevación progresiva de
los tipos de interés por parte de la Reserva Federal (FED), así como
el incremento natural de las cuotas de esta clase de créditos hicieron
aumentar la tasa de morosidad y el nivel de ejecuciones (lo que
incorrectamente se conoce como embargo), y no sólo en las hipotecas de
alto riesgo

Según el especialista en bienes raíces, esta crisis supera a otras
anteriores registradas en 1982 y 1990, que iniciaron procesos
recesivos en Estados Unidos.

“Al bajar el precio de las propiedades por la sobreoferta hay una
crisis tremenda en este momento por la sobreoferta de 60-80 mil
apartamentos y que va a tomar tiempo superarla, pues en este momento
hay una tasa de absorción de 10 mil apartamentos por año”.

LA RUTA AL DESEMPLEO

Una vez terminadas las construcciones de apartamentos difícilmente los
constructores iniciarán nuevos proyectos lanzando a la calle una buena
cantidad de mano de obra, afirmó Valdés-Fauli.

Mano de obra que en su mayoría son latinoamericanos establecidos en
Florida.

Esto repercutirá en los países donde el flujo de remesas es
considerable, afirma, en una estimación que ya anteriormente
economistas nacionales aseveraron.

Esto debido a que muchos trabajadores en ese país pueden perder sus
empleos y reducir sus envíos a la región.

“Creo que muchas, o gran parte del sector, va a perder empleos porque
después de estos edificios que se están terminando ahora, no se van a
construir nuevos. Creo que se han estado haciendo 20 mil apartamentos
al año que requerían trabajadores, obreros, y no sólo ellos sino el
electricista, el que vendía muebles, van a ser severamente afectados”,
subrayó Valdés-Fauli.

Además sus efectos se han expandido a otros sectores de la economía,
como el financiero, la venta de automóviles, de accesorios para casas,
la venta de madera, ha bajado, indica Valdés-Fauli.

Pero éste no es un problema del sur de Florida sino que se ha
extendido por Estados Unidos, hay problemas en La Vegas, una ciudad
turística donde se construyeron cantidades de edificios de
apartamentos y que ahora también enfrentan los efectos de la crisis
económica.

En este contexto el Gobierno está intentando frenar la agudización de
la crisis, inyectando liquidez a la economía.

“El Gobierno, la FED, está lanzando dinero a la calle, está
manteniendo las tasas de interés bajas y está tratando de hacer lo que
pueda y mientras más liquidez lance, generará más inflación en el
futuro y más va a bajar el nivel del dólar en el futuro”.

Igual, otros gobiernos están inyectando recursos a las economías. Los
bancos centrales de la zona del euro y de Estados Unidos responden con
inyecciones masivas de liquidez, para calmar las tensiones del mercado
interbancario derivadas de la crisis. El principal banco alemán,
Deutsche Bank, sufre también pérdidas sustanciales en uno de sus
fondos vinculados con la financiación inmobiliaria, destacan cables
internacionales.

En este sentido agrega que el dólar con respecto al euro podría llegar
a 1.80 dólares por euro e incluso a 2 dólares por euro, si continúa
este panorama.

“Creo que la subida del euro afecta las exportaciones europeas, lo
cual beneficia a Estados Unidos, pero nos afecta en cuanto al nivel de
endeudamiento que estamos contrayendo en EE.UU. Está saliendo más
dinero de lo que está entrando y los déficit de la balanza de pagos
son enormes, estamos siendo financiados por China y los árabes”.

Países que están haciendo fuertes inversiones en el sector financiero
y bancario estadounidense lo cual “no es necesariamente malo”, afirman
los expertos.

Sin embargo, es una tendencia que puede definir el futuro de economías
altamente dolarizadas o en las que circula el dólar como moneda,
afirman.

José Evenor Taboada, ex presidente del Banco Central de Nicaragua, y
socio fundador de Consortium Centro América Abogados, destaca el grave
riesgo que significa la crisis estadounidense para las economías
centroamericanas dada la relación comercial y financiera que existe
con ese país.

“En la medida que nuestras economías estén vinculadas, prácticamente
la mitad de nuestras exportaciones de toda la región centroamericana
van para Estados Unidos, cualquier impacto en esa demanda afectará
nuestra economía”, señaló el ex presidente del BCN.

BANCOS EN PROBLEMAS

Pero la crisis continúa y esta semana la agencia de prensa AFP reportó
la situación crítica de varios bancos como resultado de la crisis.

El número de bancos considerados “con problemas” se sitúa en su nivel
más alto de los últimos cuatro años, según el informe trimestral de la
Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), organismo gubernamental
encargado de garantizar los depósitos de los bancos en Estados Unidos,
reporta AFP.

Según la FDIC, 90 bancos están en esa categoría, contra 76 a fines del
2007. Se trata del sexto aumento trimestral consecutivo, la cifra más
elevada desde el tercer trimestre del 2004.

Los activos de estos bancos llegan a 26,300 millones de dólares, según
el reporte, publicado el jueves. Durante el primer trimestre, otros
dos pequeños bancos del Estado de Missouri (centro) presentaron
problemas. A mediados de mayo un tercero, ANB Financial, se vio
obligado por las autoridades a cerrar. Tres bancos habían quebrado en
el 2007, y ninguno en los dos años anteriores.

La gran pregunta que salta es por qué no se previó esta situación o
cómo dejaron llegar hasta ese nivel. Quizá parte de la respuesta está
en la esencia misma de la crisis como lo destaca Espino.

“No soy banquero, pero creo que el hecho que un banco tenga un
producto y no van a verificar los ingresos te dice todo lo que tiene
que saber. ¿Cómo se explica tener un préstamo donde no se verifican
los ingresos?”










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